Dans une décision rendue le 14 décembre, la Cour de Cassation apporte des éclaircissements sur les conditions requises pour que la condition suspensive liée au prêt soit considérée comme satisfaisante dans le cadre d'une vente immobilière. En cas de non-respect de ces conditions, l'acheteur peut se rétracter sans pénalité et récupérer la commission d'immobilisation versée au notaire.
Avec l'augmentation rapide des taux d'intérêt - qui ont doublé en moyenne en 2022 pour toutes les durées -, les agences immobilières et les vendeurs étaient particulièrement attentifs au taux du prêt indiqué dans l'offre d'achat et repris dans les conditions suspensives du pré-contrat. Ces conditions sont essentielles pour garantir le bon déroulement de la vente. En effet, si les conditions mentionnées dans cette clause ne sont pas respectées, l'acheteur peut renoncer à la transaction immobilière sans subir de pénalités. Cela signifie qu'il n'est pas tenu de verser au vendeur la commission d'immobilisation, qui représente généralement entre 5 % et 10 % du montant de la transaction.
La hausse des taux expose ainsi le vendeur à un risque accru. En indiquant un taux d'emprunt trop bas, il prend le risque que son acheteur puisse se désengager facilement même s'il obtient un crédit à un taux légèrement plus élevé que celui mentionné dans les conditions suspensives. C'est pourquoi une grande importance est accordée au taux d'intérêt dans ces conditions.
En plus du taux, les parties avaient également l'habitude de négocier la durée de ces conditions. Cela correspond au délai accordé à l'acheteur pour obtenir le financement nécessaire à l'acquisition. En raison des conditions d'accès plus strictes au crédit immobilier, un délai plus long donne davantage de marge de manœuvre à l'acheteur pour solliciter plusieurs agences bancaires.
Une porte de sortie pour l'acquereur d'un bien immobilier.
Une décision récente de la Cour de Cassation, rendue le 14 décembre et signalée par l'Agence France Presse, incitera les vendeurs à être encore plus vigilants sur un autre paramètre des conditions suspensives : le montant du prêt indiqué. Pour le candidat acquéreur, cette décision lui offre une possibilité supplémentaire de se retirer.
Concrètement, la Cour estime que l'indication d'un montant maximal de crédit immobilier dans la promesse de vente ne permet pas au vendeur d'imposer à son acheteur d'accepter une offre inférieure. Autrement dit : si la banque accepte effectivement d'accorder un prêt à l'acheteur mais pour un montant inférieur à celui mentionné comme maximum dans les conditions suspensives, ce dernier n'est pas tenu d'aller jusqu'à la conclusion de la transaction.
Pour comprendre le contexte, il convient de noter que la Cour a été saisie suite au refus du paiement des frais d'immobilisation par un couple d'acheteurs ayant signé une promesse de vente en mai 2018. Les conditions suspensives prévoyaient que le financement de l'acquisition devait être effectué "au moyen d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros, avec un taux annuel de 2 % et un remboursement sur une durée de 300 mois". La banque du couple avait refusé de leur accorder ce montant et n'avait consenti qu'un prêt de 407 000 euros.
Modification de la jurisprudence
Le vendeur soutenait que la clause avait été respectée puisque le prêt maximal mentionné dans le pré-contrat était bien un montant maximum. Il en déduisait que "M. X et Mme Y étaient tenus d'accepter toute offre de prêt d'un montant égal ou inférieur à 414 000 euros", peut-on lire dans les motifs ayant conduit à la saisine des juges.
La Cour de Cassation a toutefois tranché différemment, en faveur des acquéreurs. Donc, les acquéreurs n'etaient pas tenus de signer !