Le recours à un emprunt immobilier pour l’acquisition d’un logement est parfois devenu inenvisageable pour certains acheteurs si on considère les conditions d’octroi imposées par les banques. Ainsi sans possibilités financières exceptionnelles, la vente immobilière traditionnelle devient inaccessible pour de nombreux acheteurs. Dans ce contexte, la vente à terme semble être une alternative intéressante à la vente traditionnelle.
Ausmeister analyse pour vous les avantages de la vente à terme en la comparant à la vente traditionnelle, aussi bien du côté du vendeur que du côté de l’acquéreur.
- Qu’est-ce que la vente à terme ?
Contrairement à la vente traditionnelle, la vente à terme consiste à payer son acquisition en différé. Le bien immobilier concerné perçoit son paiement selon des mensualités précises : le paiement est donc régulier et sa durée est déterminée. Le paiement différé de son bien immobilier permet de ne pas forcément avoir recours à un emprunt à la banque pour acquérir son logement.
Au moment de la vente à terme, c’est-à-dire le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par un notaire (condition sine qua non pour être reconnu propriétaire de son bien prévue à l’article 1369 du Code civil), l’acquéreur devra fournir un premier versement comptant qui correspond à un certain pourcentage du prix total du bien, puis verser le solde sous forme de mensualités définies à l’avance par les deux parties du contrat de vente. Comme le prévoit l’article 1601-2 du Code civil, la vente à terme produit son effet de transfert de propriété rétroactivement le jour de la vente, donc au moment de la signature de l’acte de vente : l’acquéreur devient propriétaire au moment de la signature même si celui-ci n’a pas encore intégralement payé le bien.
La vente à terme présente des avantages aussi bien du côté du vendeur que du côté de l’acquéreur. Pour le vendeur, elle est un moyen de vente plus sûr en tant qu’elle est plus sécurisante du point de vue de l’acquéreur (paiement différé, mensualités prévues à l’avance…). L’acte notarié apporte de plus des garanties puisque la vente à terme est rapide contrairement au paiement (rappelons que les effets de la vente s’observent au moment de la signature, article 1601-2 du Code civil).
Pour l’acquéreur, en plus des avantages évoqués précédemment, la vente à terme est hautement sécurisante puisqu’elle n’est soumise à aucun aléa financier : la durée de l’engagement est déterminée à l’avance ainsi que le coût des mensualités.
Il y a deux types distincts de vente à terme : la vente à terme occupée et la vente à terme libre.
- La vente à terme occupée
Dans le cadre de la vente à terme dite « occupée », le vendeur peut bénéficier – après la signature de l’acte de vente et pendant une durée déterminée – d’un droit d’habitation du bien, déterminé avec l’acquéreur (article 628 du Code civil). L’acquéreur peut bénéficier d’une réduction du prix des mensualités sur la période d’occupation du bien par le vendeur.
Le DUH (Droit d’usage et d’habitation) dont dispose le vendeur a une portée juridiquement moins importante que l’usufruit de l’acquéreur : puisque l’acheteur possède d’ores et déjà le bien, il peut en jouir de plein droit contrairement au vendeur qui ne le possède plus et ne fait que l’habiter.
Au terme de la période d’habitation du bien, le vendeur ne possède plus le droit d’habiter le bien et doit quitter le logement. La vente à terme occupée offre une garantie sécurisante de plus au vendeur qui bénéficie d’une période pour trouver un nouveau logement.
- La vente à terme libre
Pour ce qui est de la vente à terme dite « libre », l’acquéreur peut jouir du bien dès la signature de l’acte notarié : il peut habiter le logement ou le soumettre à la location et percevoir des bénéfices. Le vendeur ne peut plus revendiquer de droit sur le bien autre que le paiement de celui-ci prévu dans le contrat de vente. La vente à terme libre est la forme la plus classique du contrat de vente à terme.